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地鐵公司“跨界”房地產(chǎn),年入百億的新勢力崛起

摘要:在房地產(chǎn)行業(yè)洗牌之際,地鐵公 司卻悄然坐上了牌桌,成為了隱形的“地產(chǎn)新勢力”。

2023年,全國商品房銷售面積創(chuàng)下近十年以來的新低,百強房企銷售總額同比下滑超過15%。

在房地產(chǎn)行業(yè)洗牌之際,地鐵公 司卻悄然坐上了牌桌,成為了隱形的“地產(chǎn)新勢力”。

據(jù)易居研究院統(tǒng)計,已公布年報的31家地鐵公司中,有7家公布了房地產(chǎn)開發(fā)收入,其中蘇州軌交、京投公司(北京地鐵母公司)、成都軌交和廣州地鐵2023年房地產(chǎn)開發(fā)收入同比增長均超過了40%,增幅遠(yuǎn)超房地產(chǎn)行業(yè)平均水平。

其中,兩家地鐵公司賣房收入超百億。

有“地鐵公司盈利之王”“最會搞副業(yè)的地鐵公司”等稱號的深圳地鐵手握千億貨值土儲,去年房地產(chǎn)開發(fā)收入雖然有所下滑,但仍達(dá)到147億元,對其整體營收的貢獻(xiàn)度超過58%。除此之外,京投公司2023年房地產(chǎn)年營收也突破百億,達(dá)到了113.2億元。

去年成都軌交的房地產(chǎn)收入是99.9億元,也接近百億,同比增長60%。蘇州軌交的房地產(chǎn)開發(fā)收入增幅最高,年營收為30億元,同比增長124%。廣州地鐵房地產(chǎn)方面的營收為24.7億元,同比增長41%。

這幾家地鐵公司能夠異軍突起,與其多年堅持的TOD發(fā)展戰(zhàn)略密不可分。TOD模式,即以公共交通為導(dǎo)向的開發(fā)(Transit Oriented Development),指以地鐵、輕軌等公共交通為中樞,建立集工作、商業(yè)、文化、教育、居住為一體的城區(qū)。

在大家的印象中,地鐵公司的主要職責(zé)是保障城市軌道交通的安全與高效運營。如今紛紛下場做“房地產(chǎn)副業(yè)”,背后其實是難解的盈利壓力。

一家常規(guī)的地鐵公司主要的營收與盈利來自于地鐵本身的客運服務(wù)。由于地鐵前期建設(shè)和后期維護(hù)成本太高,導(dǎo)致整體回報周期長,加之地鐵票價需考慮公眾利益,收費并不會太高。因此單單依靠地鐵運營,地鐵公司遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法實現(xiàn)收支平衡。

綜合查看31家地鐵公司2023年年度報告,除深圳地鐵、申通地鐵、常州地鐵外,大部分地鐵公司總營業(yè)收入與總營業(yè)成本的差額均為負(fù)數(shù),若加上政府補貼,歸屬于母公司凈利潤才可以轉(zhuǎn)正。

但也有地鐵公司即便算上政府補貼,仍處于虧損狀態(tài),比如加上政府補貼后蘭州軌交虧損依然達(dá)到6.53億元,佛山地鐵虧損1.19億元,沈陽地鐵虧損0.72億元。

為了反哺軌道交通建設(shè)運營,近年來越來越多的地鐵公司開啟了“軌道+物業(yè)”的模式,在軌道交通站點上方開發(fā)房地產(chǎn)和物業(yè)。

這種“以房養(yǎng)鐵”的模式,確實取得了不錯的成效。2023年深圳地鐵的地鐵鐵路運營及設(shè)計板塊毛利率為-23.06%,而站城一體化開發(fā)板塊毛利率則高達(dá)37.4%。

在房地產(chǎn)行業(yè)的動蕩時期,市場的波動也給部分地鐵公司的房地產(chǎn)項目帶來了挑戰(zhàn)。2023年青島地鐵和武漢地鐵,房地產(chǎn)開發(fā)收入均同比下滑。尤其是武漢地鐵,去年房地產(chǎn)開發(fā)收入僅為1.8億元,下跌了97%。

在新形勢下,地鐵公司還需要整合優(yōu)勢資源,加快探索“軌道+物業(yè)”發(fā)展新模式,尋求更大的盈利增長點。

編輯/劉曉茹
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